冬去春来，坚冰消融，

房地产市场即将迎来大反转！

一、房地产深冬

1、房地产开发及竣工情况

2024年1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。

房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。

房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。

2、房地产销售情况

2024年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

截止4月30日，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

3、房价回落

全国各地房价出现不同程度回落，下跌幅度20-70%不等。

眉山仁寿视高片区2021年1.2-1.5万/㎡，当前0.4-0.67万/㎡。

成都三圣乡片区2021年1.8-3万/㎡，当前1.2-2.5万/㎡。

首度视角：开发投资回落、销售量回落、房价回落房地产市场一片萧瑟。但物极必反，冷至冰点房产市场往往酝酿新的市场转机。

二、支柱产业

1、支柱地位没变

2023年中央重申房地产在国民经济的支柱地位。官方明确房地产是国民经济的支柱产业。房地产链条长、涉及面广，是重要增长动力源。

从事房地产和建筑行业人员数千万人，房地产关联行业的人口上亿人。房地产涉及超400个行业、超1000个专业，为社会提供了大量的就业岗位，房地产贡献的收入占政府收入的33%。

2、发达国家房地产占GDP比重较高

欧洲、美国等发达国家，房地产占GDP比重均超过了10%。

3、城市化率有较大提升空间

美国为83%。

德国为77%。

法国为80%。

英国为83%。

韩国为83%。

日本为92%。

中国  为65%。

拉丁美洲和加勒比地区  为81%。

首度视角：房地产在我过的支柱地位没变，对经济的贡献没有变，城市化率仍然有一定的提升空间，房地产对稳定中国经济将起到压仓石的作用。

三、春风送暖入屠苏

1、降低首付款

首付比例的降低，降低了购房门槛，扩大了消费人群，对去库存起到积极作用。

2、降低利率

利率的降低，减少了购房者月供压力，降低了住房持有成本，是一项非常好的惠民措施。

3、增加购买力

4月27日南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。

陆续以郑州、济南、福州、武汉、青岛、绍兴、无锡、连云港、鄂州、黄石出台了依旧换新的试点政策。

郑州、重庆、苏州、济南、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、洛阳、南阳等城市推出了回购收储政策。

沈阳、徐州、中山、大连、苏州出台了换新补贴政策。

这些政策开启去库存新模式，对老城区老旧住户换房起到促进作用，扩大了消费客群，对加速去库存起到积极作用。

4、减少土地供应

2024年5月7日发布自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。强调加强部门协同联动，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。

土地供应的限制，将有力调控商品房入市量，对稳房价、稳地价、去库存均有帮助。

首度视角：在保交楼、去库存和因城失策的战略指导下，房地产利好政策频出，通过降首付、降利率、增加购买力和减少土地供应的组合拳，达到稳房价、稳低价、稳预期的调控目标。

四、房地产相关建议

1、开发商

对货值较高、杠杆较高的开发商，建议不惜一切代价保住公司现金流。

对于持有现金且没有土储的开发公司，可以买入商品房库存量较低城市的开发土地，逐步启动开发。

2、购房者

对刚需购房者，应该积极把握政策红利，购入自住用房。

对于多套房的购房者，保住家庭现金流，非必要，当前不宜割肉离场。

首度地产 政策研究中心

2024年5月17日