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五城市年内首批土地集中出让,三四线城市楼市需求萎缩

信息来源:   浏览次数:1749次   发布时间:2021年05月08日

五城市完成年内首批土地集中出让:总成交额超2000亿元

在重点城市住宅用地“集中公告、集中供应”(简称“两集中”)的要求下,多个城市完成今年第一批次的商品住宅用地出让。截至4月30日,“两集中”供地要求下,长春、广州、重庆(主城)、无锡、沈阳率先进行土拍,累计已有164宗土地成交入市,总建筑面积达2607万平方米,成交总金额超过2183亿元(人民币,下同)。

与过去的零星出让的土地供应方式不同,“两集中”要求下,中国的重点城市将把一年的住宅用地集中到3次卖出,每一次出让的土地从几宗放量为几十宗。以广州为例,今年当地第一批次宅地供应共计48宗,总规划建筑面积929.69万平方米,首次集中供地量就占到全年宅地计划供应量的62%,总起始价高达901.4亿元。

从结果来看,广州首批集中供地最终成交42宗住宅用地,6宗流拍,总成交金额达906亿元,其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。值得注意的是,土地市场结构性分化明显,有地块受到了热捧,部分地块以流拍收尾。

虽放量供应,但一些热点城市土地成交溢价率仍然较高。例如:重庆此番土地集中供应共涉119宗宅地,其中主城区占46宗,最终主城区住宅用地全部成交。重庆本次供应地块优质土地占比较高,对房企吸引力较强,有22宗地成交溢价率超过50%,最高溢价率达到130%。

从企业来看,融创拿地动作频繁,首轮集中供地期间拿地超20宗。此外,本土房企表现抢眼,越秀在广州凭借本土优势与外地企业涉9宗地块合作参拍,其他城市的合作参拍情况也普遍增多。

总体来看,融资能力强的央企、国企和头部民营房企在4月土拍中优势明显,另一方面,位置相对偏远的地块拿地门槛降低,给了中小房企更多机会。5月份将有更多城市迎来首场集中土拍,对于北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市,首场土拍竞争仍然会比较激烈,拿地成本尤其是优质地块的价格也将吸引多方关注。


三四线城市楼市需求萎缩 盘活存量改善流通是关键

今年以来,多个热点城市楼市调控持续收紧,相比频频被聚焦的长三角、大湾区城市群,更多普通三四线城市房地产市场并未得到广泛关注。截止到2021年5月7日,三四线城市整体大幅低于一二线市场。尽管今年一季度有所回升,但三四线城市新房价格指数仅回到两年前的水平。

国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数,包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。统计显示,2020年35个三线城市中,13个城市二手房价格下跌,即使今年一季度有局部小阳春行情,部分城市下跌的势头并没有止住。

自棚改退潮以来,缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的楼市需求侧明显萎缩,但土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,已形成“新房-二手房积压下跌”的循环效应。要想破局,盘活存量尤其是提升老旧房的流通是关键。三四线城市房地产市场的症结在于总量过剩与结构失衡,解决良策自然是对症下药。总量方面,应控制低质低效的土地供给。低质低效的土地出让,即便不流拍,取地的激进开发商也容易出现烂尾或面临新盘艰难去化的问题,进而加剧积压下跌的恶性循环。如果脱离产业发展的实际需要,过度依赖土地出让和房地产开发投资,结果很可能是形成一些空城,反而给地方政府带来沉重的财政负担。

结构方面,房屋积压的原因不是供给过剩,而是缺乏有效供给。对潜在购房者而言,与新区新房相比,城区老旧房的优势在于区位好、价格低、周边配套相对完善,是存在真实有效需求的。然而,很多老旧小区建筑物不同程度破损、没有电梯、水电气路设施老化、环境脏乱差等问题让购房者们望而却步。对居住在老旧小区想置换新房的居民来说,如果老房子卖不掉或者卖的价格太低,购买总价高企的新房压力很大,只能暂停置换或是被迫加杠杆。因此,盘活存量、打通新房二手房流通链条的关键,是通过项目改造针对性地解决老旧小区的问题,提升老旧小区的居住体验。同时,可以在政策上对“卖一买一”的本地换房群体进行倾斜,如税收优惠、提高用于置换差额的公积金贷款额度等,既避免了无序加杠杆,又能更好地满足人民群众对美好生活的向往。