3月23日，新加坡世界杰出华人政治家李光耀先生逝世，全球焦点再次对准新加坡。这位强人政治家任职总理31年间，把一个一穷二白的落后岛国，改造成“亚洲四小龙”之一（人均年收入增长27倍），举世瞩目。

1959年，贫穷的新加坡还处于严峻的“屋荒”时代，大多数人只能居住在木板和铁片搭建的棚屋内，只有9%的人住在像样的房屋里——遑论商业地产，那时候，几乎为零。

可是如今，新加坡商业地产不仅异常发达，而且跨越海洋，大力投资日本，东南亚，乃至于中国。凯德、鹏瑞利、丰树集团、吉宝置业、星狮集团……他们在中国到处攻城掠地，收获颇丰，满载而归。

新加坡商业地产到底有多么发达？新加坡商业地产经历了一条什么样的发展历程？有什么经验值得我们学习与借鉴？发达的交通？精美绝伦的设计？中西结合的文化？专业的服务？……

欢迎朋友们结合《新加坡商业地产考察记》一文，发表见解、探讨与交流！精彩点评将获得5—20个赢商币。 

新加坡商业地产考察记

    2011年以来，如果要用一个字来形容商业地产，那就是“热”。在住宅限购限贷政策的调控下，诸多买房人将资金转投商业项目，而与此同时开发企业的投资热度也前所未有。

　　除了早就在商业地产领域深度布局的万达、华润外，今年以来万科、保利、龙湖、金地等更多一线开发企业高调进军商业地产，或加大资金投入。

从宏观层面看，商业地产或许真的迎来了一段好时光。“500万以上人口的大城市越来越多，对商业地产的需求也就越来越大”，相关专家表示。

然而短短几年，沧海桑田！开发商们都看到机会接踵而至，也引发了业内关于商业地产呈现泡沫的担忧。万达集团董事长王健林就曾表示，开发商做商业地产，是为了企业长寿百岁，为了长期稳定的现金流。假如仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱形式，还是买了地、卖商铺的销售形式，那一定走不下去——所以万达开启了资产模式。

【考察印象】

商业成就了“非常新加坡”

来到新加坡，不由得感慨政府的旅游宣传口号“非常新加坡”名至实归。在这里，令人赞叹的“非常”奇迹随处可见。

　　新加坡商业地产发展起源于70年代乌节路，并在2000-2010年这十年实现了快速发展，目前形成了乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域，尽管各大商圈都集中在独立的区域内，都能以高效、便利的公共交通贯穿其中。

　　新加坡的商业地产有太多可圈可点。贝聿铭、伊东丰雄、波特曼、萨夫迪，这些德高望重的建筑大师，用创新的设计理念为这座热带岛国延续着城市的文脉，点缀着岛国的城市天际……

　　无论是重新定义奢华的滨海湾金沙，亦或是全亚洲最具吸引力的家庭休闲度假目的地圣淘沙，都将新加坡的魅力推向了世界，彰显着新加坡的热情和活力。

【商业区巡礼】

　　乌节路：世界一流的购物大道

　　大多数人想到新加坡时，就会想到东南亚的购物天堂，商业氛围和购物环境绝对不输于香港，而全长1.5公里的乌节路毫无疑问是世界一流的购物大道，亦是新加坡最繁华、时尚的地界。这条商业大街沿线零零散散排布着近50个购物商场，向世界传达着潮流、时尚的购物理念。

　　乌节路商业街的建筑风格较为灵活多变，不仅有充满中式风格的诗家董、义安城、乌节购物中心，同时亦具有时尚感强烈的ION Orchard、乌节中央城等项目，新旧融合，对比强烈。到了夜间，乌节路两侧商业的建筑体通过五彩变化的灯光效果，打造迷人的购物环境享受。

　　乌节路老少咸宜，在这里不仅找得到国际奢侈品牌，也能找到大量新加坡本地的零售品牌。

滨海湾：新加坡的达令港

　滨海湾曾经是新加坡河流入新加坡海峡的内弯，自20世纪70年代以来，随着填海工程的展开，滨海湾才开始蓬勃发展。由于附近有广阔的空旷土地，滨海湾逐渐成为新加坡的中央商务区。2002年，新加坡的国家象征鱼尾狮，搬迁到滨海湾的鱼尾狮公园，2010年滨海湾金沙开业，这一切都引领着滨海湾的蜕变。

　　港湾区：海滨旅游胜地

新加坡港湾区坐落在新加坡南部，距离市中心约4公里，是新加坡重要的海滨旅游胜地，有着独具特色的自然风光。整个新加坡港湾中心占地面积约24公顷，由丰树集团统一规划开发，目标将原海事广场区域建设城一个“融合工作、休闲娱乐与生活为一体的世界级港湾区”。与临海相望的圣淘沙一起，港湾区目前是新加坡最著名的度假休闲胜地之一。

牛车水：新加坡的“唐人街”

　　牛车水是新加坡的“唐人街”。在牛车水，至今依旧保留着不少过去的风采。在店屋林立的街道上，人们熙来攘往，传统与百年历史习俗薪火相传。美食、特色礼品、充满活力的气息和丰富的文化遗产，购物中心、特色小贩、传统百年老店毗邻而居，使牛车水成为新加坡人气最旺的区域之一。

　　【商业建筑巡礼】

1、莱福士城：大师贝聿铭的经典作品

　　作为商业地产品牌，“莱福士”大名远播，但说起起源，则必须回到新加坡来福士城。

　　来福士城由国际著名建筑大师贝聿铭设计，设计上采用简约式的建筑风格，外立面材料选用铝板，与周边充满浓郁维多利亚古典风格的建筑群形成鲜明对比。项目在商业空间打造上独具匠心，内部装修风格大气、敞亮，玻璃屋顶保证室内良好的光照。动线通过一大两小三个中庭串联，大中庭空间增加一个三层高的中岛平台商业，用于商业出租。

　　莱福士城由两座酒店、一个购物中心、一个写字楼组成，因此在设计师巧妙利用地块方正的特性，在东西南北四面均设立地面泊客区，实现车流的有效分离。2010年，莱福士城客流量3570万人次，共实现收入2亿新币，其中租金收入约1.9亿新币。

2、滨海广场：“海上油轮”造型独特

　　同样位于新加坡CBD，新加坡置地开发的滨海广场亦是一个标志性城市综合体。滨海广场购物中心于1985年正式开业，总建筑面积约31.5万平方米，由三个星级酒店和6.2万平方米购物中心组成。

滨海广场的建筑设计采用“海上油轮”的造型理念，在内装设计上业采用了引进了海洋及航海概念，拥有辽阔的流线型走廊。滨海广场平面由横纵两轴组成，横轴连接两家酒店，纵轴连接另外一家酒店，并在节点处设立大中庭节点，用于活动展示、宣传推广、人流引导。滨海广场，不仅自身购物中心与三个酒店之间拥有良好的对接关系，而且与项目北侧、东侧的酒店均可通过通道相连，整合串联起新加坡CBD内其他物业。

2010年，滨海广场实现客流约3600万人次，购物中心的出租率在95%左右。

3、新达城：一只平放的“左手”

 　　谈到世界上知名的城市综合体，新达城一定是与日本六本木、法国拉德芳斯、香港IFC齐名的项目。项目于1989年动工，1995年大部分主体工程完工，总投资约23亿新币，整体于1997年完工。

　　“新达”在中文里意味着“新成就”，规划布局的设计师参考中国风水学理论，在建筑造型上融合了东方风水学，将新达城设计成一只平放的“左手”，五座大楼就像横着的五根手指头，手掌部分则是巨大的激光喷泉“财富之泉”，会展中心是手腕。

新达城商业并非单体商业，而是由会展中心、写字楼地上裙房商业串联而成。在写字楼与写字楼结合处设立大中庭空间，共分为四大主题区域。新达城围绕财富之泉的重新组织了内部交通流线，使得人车货在项目内部有效分离。地下空间串联成一片，人行地下，车行地上，车流和人流互相分流、互不干扰。

　　目前新达城年均客流量在2400万人次，购物中心的出租率在98.6%。

4、克拉克码头：焕发新颜的历史建筑群

　　克拉克码头，新加坡河沿岸最大的历史保护建筑群，经过几年的翻新改造后于1993年12月10日正式开业。

　　克拉克码头遵循“依托水岸资源与区位优势，在原有商贸氛围的基础上，把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致”的定位原则，将外立面和沿河区域重新改造，在重新翻修过程中保留了原有码头旧货仓的建筑形态，整体建筑秉持南洋骑楼的风格，建筑形式统一。

克拉克码头用色极尽大胆，墙体是红色的，门窗是绿色的，墙面由粉色和天蓝色交织。漫步其中，放佛步入了一个色彩斑斓的梦中世界。不同建筑材质与灯光融合，每到夜幕降临，克拉克码头变身成为一个会变换色彩的建筑体，营造出绚烂、朦胧的意境效果，成为新加坡河上新的亮点。

　　2010年，克拉克码头共接待1160万人次客流，总收入约1540万新币，其中租金收入约1329万新币，共有60个餐饮娱乐租户，出租率100%。

    5、怡丰城：最具设计美感的商场

    2004年9月丰树集团正式启动怡丰城的建设，Vivocity的名字创意来源于英文单词“Vivacity”，通过这个项目传达一种精彩、令人期待的购物消费体验。

　　怡丰城标新立异的建筑设计出自世界级日本建筑大师伊东丰雄之手，灵感启发自海浪，可以说是本地最具设计美感的商场。沿着港湾的白色流线型摩登建筑，既像涌动的海浪，又像飘荡的风帆。

伊东丰雄将活动和流动的概念，融入空间与钢筋水泥结构里，整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线的体验，来往人流有如水里飘来游去的鱼儿。怡丰城将绿意融入怡丰城的屋顶平台设计中，三楼设有空中的屋顶、户外剧院及四个供小孩子玩耍亲水泳池，空间够辽阔，看得到海景、山色与缆车。三楼屋顶平台可以远眺圣淘沙的全景。

　　尽管乌节路上的购物中心如雨后春笋般陆续开业，怡丰城一直是广受本地人和外来游客欢迎的购物休闲娱乐场所，年均客流量4000万人，出租率近100%。

6、ION：新加坡最炫的购物中心

2009年由香港新鸿基地产和嘉德置地合资开发的新加坡最炫的购物中心ION Orchard横空出世。大厦由英国建筑设计事务所Benoy操刀设计，设计理念源自ION原址肉豆蒄种植场及果园，外形模仿成熟的果园，于大厦内活动时有如置身果园内体验大自然。

ION Orchard的外立面设计造型新潮奇特，夜晚在灯光映照下，波光粼粼，如起伏不断的海面，给人极震撼的视觉冲击。外立面材质采用全玻璃和LED多媒体结合，高品质的立面效果也向路人凸显其高品质的商业定位，并符合一线奢侈品牌在此开设旗舰店和概念店的需求。在购物中心内装设计中，ION采用了许多高科技的元素，在一些内部空间节点转换区域，给消费者打造一个生活有趣的空间体验。

ION内，六家顶尖奢侈品牌的概念旗舰店沿乌节路一字排开，每家店透过高调精致的装修风格向消费者传递奢华的理念。作为新鸿基地产与嘉德置地合资的商业项目，ION Orchard购物中心凭借创新独特的外观设计和新颖的品牌零售概念、优越的地理位置，成为亚洲最佳购物中心的典范。

　　ION Orchard月均客流450万人次，已经成为每一个到访新加坡游客的必去之地。

　　7、滨海湾金沙和圣淘沙名胜世界

    2010年前，乌节路是新加坡的旅游标志，2010年之后，如果你问本地人新加坡最棒的旅游度假景点是哪里？滨海湾金沙和圣淘沙名胜世界一定会是不二选择。 

　　滨海湾金沙与圣淘沙名胜世界，是新加坡政府为强化新加坡作为国际旅游度假胜地而特地开发的两大综合性旅游设施，预计每年将会为新加坡带来近千万的旅游人群。

    其中，滨海湾金沙项目耗资80亿新币，整个工程历时4年，由酒店、购物中心、空中花园、赌场、会议展览中心、科学博物馆、歌剧院等组成。项目采用大尺度的购物空间设计原则，让消费者如置身迪拜。站在滨海湾远眺萨夫迪精心设计的“船”型建筑，滨海湾金沙整体如繁星点点。萨夫迪结合滨海湾稀缺性区位优势，设计出了全球最具有挑战性的建筑体、最为昂贵的综合娱乐度假胜地，领亚洲休闲娱乐酒店业务。

圣淘沙名胜世界则坐落于新加坡圣淘沙岛，占地49公顷，定位于亚洲最具吸引力的针对家庭的休闲娱乐度假目的地。名胜世界拥有新加坡环球影城，以好莱坞卖座电影为蓝本进行设计，险刺激的游乐体验、生动活泼的卡通之旅，让每一个不同年龄层次的游客都能收获不一样的快乐，打造出自身无法复制的吸引力，同时还拥有六大度假酒店、会议中心、水族馆、海事博物馆、海滨坊、赌场等度假设施。

【考察感悟】商业地产要构造软性内涵

无论是1986年开业的来福士城、2009年开业的ION Orchard，还是2010年入市的滨海湾金沙，各具特色的商业项目均将浓浓的新加坡印记镌刻进建筑之中。从每一个建筑中，你都能读出新加坡的历史和文化，而每一座建筑又成为城市的地标。

　　中国已经逐渐成为世界商业建筑的试验场，各类挑战想象和技术瓶颈的商业项目层出不穷，但是在眼花缭乱、新奇的建筑背后，对于商业的理解，我们是否还依旧停留在建筑硬体的角度，该如何构建中国商业地产的软性内涵是我们所必须思考的问题，而这才是商业地产获得持续发展的源动力。