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香港楼市陷入恐慌,投资者疯狂出逃!

信息来源:   浏览次数:1291次   发布时间:2018年08月31日

十几年屹立不倒的香港楼市,却在近期陷入了空前的恐慌之中,买房毁约频频出现,投资者即使挥泪割肉也要夺命出逃!

上周四,新界大埔市白石角的新楼盘大埔云汇第二期,一位买家取消订单。按照合同,买家损失房产总价5%的定金,合36,2700 港元,这可相当31.6万元人民币。即便是放在人均收入是大陆几倍的香港,也差不多是普通人一年的收入。

接着新开的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘也传出至少五总买家退订的案例,因为取消订单而损失的定金总额几近200万港元,相当于普通人差不多7年的收入,也是说不要就不要了!

拐点再现!香港楼市陷入恐慌,投资者疯狂出逃!


订购熄火的阴云还从新楼飘向二手房市场。九龙红磡一栋公寓楼的买家损失将近40万,叫停了交易。

频频毁约的背后是,是逐渐冷却的市场。统计数据显示,香港新房、二手房市场销售都大幅萎缩。

面对不给力的销售市场,开发商不得不降价促销。最近,香港最大的开发商新鸿基地产(是的,现在香港地产龙头已经不是李嘉诚了),近期将位于九龙区南昌MTR站的楼盘降价到2.4万港币/平方英尺。这比去年12月上一批销售时的价格降了10%。

中信里昂房地产研究部门甚至负责人直言不讳地说:那些上半年买房的人实在是太勇敢了。

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若说起中国房价最高的城市,当非香港莫属,其房价之高让北上广都要为之汗颜。

今年3月,莱坊发表2018年《财富报告》,2017年亚洲取代欧洲成为超级富豪人数第二高,日本是亚洲之冠,拥有9,960名超级富豪(资产净值超5000万美元)。其次是中国内地和香港,香港豪宅连续6年成为全球第二高,预计2018年香港豪宅平均楼价升幅还是全球第二高。

香港的房价究竟有多高?

根据香港差饷物业估价署数据,香港港岛区一间普通50平方米公寓的平均售价已经超过800万港元(折合约640万元人民币);在房价相对便宜的九龙区,一间50平方米的公寓平均售价为650万港元,在较偏远的新界,一间50平方米公寓的平均售价也达到530万港元。按照平均价格算,香港港岛区房价平均每平方米超过16万港元,折合约等于13万元人民币以上。

那么香港人的收入呢?

2016年香港人均收入的中位数为1.5万港元,在374万统计人口中,有25.6%的人月收入低于1万港元。39.1%的人月收入介于1-2万港元之间;22.5%月收入介于2万-3万港元之间,而12.8%的人月收入在4万港元以上。

这也就意味着,即使你是收入最高的那一部分阶层,每月能挣4万多港元,你也需要不吃不喝攒大约11年的的钱才能在房价最低的新界买一套50平米的公寓,如果你想在港岛区买房,同样50平米的公寓可能会耗去16年的时间。在实际生活中,这一时间可能要40年或更久……

香港前财政司司长梁锦松的预计更加悲观,他曾为香港年轻人算了一笔账:大学毕业,拿着一万三四(港元)的平均工资,刨除日常支出,交通费,税费,吃等,大概要储蓄30年才能付首期,再要供30年才能还清贷款。20岁工作到80岁才能拿到一间房。多大呢?

——40平。

拐点再现!香港楼市陷入恐慌,投资者疯狂出逃!


高企的房价面前,即使是维多利亚港彻夜不息的辉煌灯火,也永远照不到那些蜷缩在城市角落的人。

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然而,就是这样坚挺的楼市泡沫,如今却凉了!那么,究竟发生了什么?

从外部环境来看,美国加息噩梦再度来临、资产泡沫遭遇重压!

历史上,每一轮强美元周期,都是新兴国家的一场噩梦,无数国家纷纷倒下。而此次美元加息才到中途,全球资本市场就已风声鹤唳,土耳其货币狂贬、俄罗斯股汇双杀、阿根廷全线暴跌、巴西雷亚尔遭疯狂抛售…….

而香港,已经被迫多次出手干预汇市,打响了旷日持久的港币保卫战。仅4-5月就入市18次,累积承接703亿港元沽盘。8月15日,金管局再度入市,两天时间四次出手,累计买入168亿元港元。

形势比人强,目前的香港已经别无选择。若是不加息,在美元不断加息的压力下,如果港币继续“趴着”不动,那势必会导致资本外流空前加剧!

然而,若是加息,一旦力度控制不好,高高在上的资产泡沫,就会被打落谷底!

重压之下,香港楼市已经被迫5年后首度加息。8月14日,汇丰控股、中银香港和渣打香港三大银行,将按揭利率调高至2.25%-2.35%,上调10个基点。

而且,根据瑞银的预计,按揭利率未来还将上升50~75个基点。也就是说,最终未来香港按揭利率可能达到最高3.1%!

不断上调的利率,让购房人的负担不断加重。

香港特区政府于5月中发布的第一季度经济报告显示,香港市民的供楼供款负担比率(即面积为45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率)进一步增至大约66%,远高于1997至2016年期间45%的长期平均水平。

现在,香港的买房人需要将收入的60%以上用于按揭还款。而且在加息和楼市持续上升的情况下,明年供楼负担比例可能达到70%!

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然而,美国加息周期仍未结束,今年到明年,这一切还只是刚刚开始,日渐攀升的房价、原地踏步的收入,还有多少韭菜能够跑步进场?会有多少人还能经受住接盘的压力?弃房断供,并不是说说而已。

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外患之下,更有内忧。当初潮水般涌来的内地炒房客,现在却潮水般涌出了。

若论威震四海的中国炒房团最青睐的炒房地,香港绝对是其中之一。统计表明,最近五年,香港成交的豪宅,超过60%由内地买家拿下,此前香港甚至发出了“要被内地炒房客逼疯了”的怒吼。

然而现在,来自内地的炒房资金却急剧下滑。2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,而去年全年的数字则高达70亿美元。

除此之外,更有香港政府终于下决心认真调控,放出大招所带来的致命杀伤力。

6月28日中午,香港行政会议召开特别会议,讨论三项房屋新措施,其中包括“一手房空置税”,对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税。

也就是说,如果开发商建好了房子不卖,捂盘惜售坐等涨价,只要超过6个月,就需要缴纳空置税,多交十几万的税金。然而对于房企而言,现金流就是命脉,这也难怪开发商为何要降价大促销了。

内外夹击、风雨飘摇之下,香港楼市将会迎来怎样一个不可测的深渊呢?