房地产资管新规“三条红线”的目标、影响、漏洞

房地产融资监管新规传闻近期出台了。要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

房地产作为资本密集型行业，对融资的敏感度极高。这次新规如果属实，则对中国房地产市场的生态与竞争格局将产生较大影响。下面尝试探讨新规的目标、影响及漏洞。

一、 资管新规的目标

1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。

最近两年已经有一大批房企爆出资金危机，其中不乏千亿房企的身影，个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看，由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化，所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企，可能影响一批银行，造成一堆坏账，甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过，而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理，争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。

2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。

房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，年销售额近16万亿元，去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部，需要提前规划其他替代增长点，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场，每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场，势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头，所以现在出手已经不算未雨绸缪了。

3、间接控地价。

过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策，这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展；二则负债规模足够大，反而足够安全（债主不敢讨债过紧）。面对不断加杠杆的冲动，最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。

4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。

话说房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计，目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。

当然，改造目标是一回事，结果如何现在判断为时过早，毕竟这是一个庞大的系统性工程，并不可能一蹴而就，以上目标应该需要较长的时间才能够逐步实现。毕竟首阶段的政策已经出来了，虽说现在在召集10余家房企听取反应，但方向已定，只有微调可能，并不会因为部分意见和建议而废止。所以在强力的行业新政下，整个房地产行业的发展应该也会展现新的方向和趋势。下面我们大胆猜想一下。

二、 资管新规的影响

1、 房地产企业爆发性增长机遇已过，房企行业阶层被一定程度“固化”。

“三条红线”已经非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。由于融资增速有上限，所以房企的增速也被锁定在一个范围之内了。在2015—2019这五年时间里，国内房地产市场就诞生了一批复合年增速近100%的高成长型房企。这批房企之所以有如此高速的发展，核心因素就是获得了极大的融资支持。网上有爆料的，部分高成长房企自持负债率高达300%的也有。部分房企也正是在这场“赌局”中赌赢了，所以实现了跨域式发展，一下子从名不见经传跃进到50强，甚至年销售额近千亿的规模。但如果“三条红线”政策被严格执行，上述情况将不可能再发生。从融资绝对额角度考虑，本身规模越大的企业，能获得融资的总量越大，反之亦然。这样的结果可能是房地产行业的“阶级”逐渐“固化”，可以想象，千亿房企融资总额只是可以保持原规模，百亿房企年增幅最多也就15%。

2、央企国企优势更加突出，部分高负债民企受新政影响更大。

从目前网上的统计的资产负债数据看。踩红线较多的几乎是一色的都是民企，而过去在融资方面采取相对谨慎策略的都是国企、央企。如果资管新规严格执行，则过去融资策略激进的房企发展会受到遏制，而一直采取融资稳健策略的房企，虽然政策没有直接对其产生扶持，但新政打压了部分竞争对手，相应的也对其产生利好。值得注意的是，过去若干年来，在平均融资成本角度看，民企>国企>央企，所以如果再配合上这次的资管新规，在融资这一环节央企国企的优势会更加突出。而房地产作为资本密集型行业，融资优势的改变也将改变企业的竞争格局。

3、很难出现房企因资金紧张而大幅降价销售的情况。

一旦融资受到限制，那么就必须降价吗？其实这只是一种外行的想象。实际市场当中，房价最终受市场供求关系的影响。只要市场预期看涨，房企哪怕资金紧张，也不会深度割肉离场。因为房价高的时候，高地价也摆在那里，资金实在周转不过来的，卖项目或合作开发都比大幅降价的亏损要小。

三、 资管新规的漏洞

所谓道高一尺魔高一丈，这里不能展开细讲了，大致情况是：资管新规针对的是有公布资产负债指标的房企，而目前只在上市房企有公布，非上市公司是不会公布这些数据的，难道新政只约束上市房企？如果是这样，那破解的方式也太明显了。另外新政约束的是企业的发债，但如果项目层面采用“明股实债”的方式呢？一样可以让资金绕道进入……